• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Правовые основы

Организация может арендовать либо отдельно стоящее здание гаража, либо отдельные боксы в гаражах, принадлежащих другим организациям.

Основы арендных отношений установлены гл. 34 "Аренда" ГК РФ. При этом аренда зданий и сооружений рассматривается как отдельный вид договора аренды и регулируется параграфом 4 гл. 34 ГК РФ.

Руководствуясь требованиями гл. 34 ГК РФ, в частности параграфом 4, рассмотрим особенности заключения договора аренды гаража как отдельно стоящего здания или отдельного помещения в здании.

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору здание во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Исходя из этой нормы ГК РФ Президиум ВАС РФ сообщил в п. 12 Информационного письма N 66, что в качестве формы арендной платы не может рассматриваться возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг.

При заключении договора аренды здания или помещения читателям следует иметь в виду норму ст. 609 ГК РФ, согласно которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года. Применяется ли эта норма ГК РФ к договору аренды нежилого помещения? Ответ на этот вопрос содержится в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений>, в котором обращается внимание судов на то, что ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. При этом согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 вышеуказанного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, Президиум ВАС РФ сделал вывод, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Согласно п. 3 Информационного письма N 66 в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равным году признается срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.

Так, например, срок действия договора с 1 февраля 2007 г. по 31 января 2008 г. составляет ровно один год, поэтому такой договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 19 Информационного письма N 66 требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

В соответствии со ст. 652 ГК РФ другой особенностью заключения договора аренды здания является то, что одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка включается в арендную плату, установленную договором.