Инвестиционный договор (договор долевого участия)
К примеру, как отразить операции в налоговом и бухгалтерском учете, если организация осуществляет деятельность:
● по организации и контроля за строительством (функции заказчика-застройщика);
● строительную деятельность (функции подрядчика);
● инвестиционную деятельность (функции инвестора)
Совмещая функции инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика, организация должна организовать бухгалтерский и налоговый учет по каждому виду деятельности.
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования и налогообложению не подлежат. Данные средства должны использоваться застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре с инвестором-источником целевого финансирования.
Отчет о расходовании полученных средств организации-застройщики должны представлять в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль (п. 14 ст. 250 НК РФ).
В случае использования средств не по целевому назначению, они включаются в состав внереализационных доходов в соответствии с п. 14 ст. 250 НК РФ.
При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Назначение использования средств определяется сметой на строительство. Из вышеизложенного следует, что налогообложению подлежит только прибыль застройщика от инвестиционно-строительной деятельности. При этом налогообложению подлежат доходы:
в виде разницы между размером (лимитом) средств на содержание застройщика, заложенного в сметах на строительство объекта, и фактическими расходами по его содержанию;
экономия средств финансирования, если эта экономия согласно условиям договора с инвестором остается в распоряжении заказчика-застройщика.
Данное мнение подтверждается в письме Минфина России от 22.03.2005 г. №03-03-02-04/1/83 и от 29.10.2004 г. №03-03-04/2/6.
Что касается даты определения дохода для целей налогообложения, то согласно пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ датой получения дохода для доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в п. 14,15 ст. 250 НК РФ является дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись.
Для организации-дольщика перечисленные средства не учитываются в составе расходов при налогообложении прибыли в соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ. Кроме того, расходы по приобретению и созданию амортизируемого имущества не учитываются в целях налогообложения прибыли согласно п. 5 ст. 270 НК РФ.
По вопросу обложения НДС существуют две точки зрения.
Средства, полученные от инвестора не являются оплатой (предоплатой) за выполненные работы, оказанные услуги. Однако, при совмещении функции инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика определенная часть инвестиционных средств по мере их поступления направляется на возмещение затрат по подрядной деятельности и деятельности заказчика-застройщика.
В статье 39 части первой НК РФ дано определение реализации товаров (работ, услуг). В частности, реализацией является возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При этом согласно ст. 38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации или физических лиц.
Учитывая вышеизложенное, деятельность организации в качестве заказчика-застройщика (в части средств на содержание застройщика, приходящейся на долю соинвестора) вполне может быть квалифицирована как возмездное оказание услуг, подлежащих налогообложению на общих основаниях (письмо МНС РФ от 21.02.2003 №03-1-08/638/17-Ж751, письмо Минфина России от 26.10.2004 г. № 07-05-14/283). Более того, именно как оказание услуг, выручка от реализации которых подлежит налогообложению НДС, квалифицирована деятельность заказчика-застройщика в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2002 г. №А05-6871/02-388/10 и от 03.12.2003 г. №А52/81/2003/2.
Деятельность организации в качестве подрядчика в объеме работ, приходящихся на долю соинвестора, вполне может быть квалифицирована как выполнение работ, передача результатов которых подлежит налогообложению на общих основаниях.
Бухгалтерский учет у соинвестора должен вестись на основании ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 № 167. Согласно п. 4 ПБУ 2/94 застройщики должны обеспечивать формирование бухгалтерской информации по следующим показателям:
● незавершенное строительство;
● завершенное строительство;
● авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов в соответствии с договорами на строительство;
● финансовый результат деятельности.
Средства, полученные от соинвестора, по своей природе являются средствами целевого финансирования и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование». Обращаю внимание бухгалтеров, что в бухгалтерском балансе данные средства не могут быть отражены в разделе «Капитал и резервы», а должны отражаться в разделе «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства» в зависимости от срока окончания реализации инвестиционного проекта, оставшегося с даты, на которую составлен форма №1 «Бухгалтерский баланс».
Смотрите также
Собственный капитал
Собственный капитал предприятия является третьим основным элементом финансовой
отчетности. Он определяется как разница между активами и обязательствами предприятия
и представляет собой часть актив ...
Расчетная база резерва на возможные потери по активам, переданным
вдоверительное управление
Элементом расчетной базы резерва являются требования, учитываемые кредитной организацией
- учредителем доверительного управления на балансовом счете 47901 "Активы, переданные
в доверительное ...
Заключение
В ходе выполнения работы мы делаем вывод, что данные
бухгалтерской отчетности обеспечивают полную информацию по об имущественном и
финансовом состоянии организации, о состоянии ее материальных и ден ...