• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Права и обязанности арендатора

Права арендатора

Согласно ст. 606 ГК РФ арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества. Данная норма ст. 606 ГК РФ вытекает из общего положения, установленного ст. 136 ГК РФ, в соответствии с которым поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Кроме того, арендатор имеет право собственности на произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, но произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, подлежат возмещению, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

При обнаружении недостатков арендуемого имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения собственных расходов на устранение указанных недостатков;

- удержать сумму расходов, понесенных им при устранении недостатков имущества, из арендной платы. Однако при этом арендодателю в обязательном порядке должно быть направлено соответствующее уведомление;

- потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в случае, если условия пользования имуществом или состояние последнего существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом арендатор может воспользоваться исключительно вышеперечисленными способами передачи права аренды другому лицу.

Пример. Акционерное общество на основании п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со ст. 382 ГК РФ.

При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования п. 2 ст. 615 ГК РФ, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям п. 1 ст. 20 названного Закона.

Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям. Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (ст. ст. 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ).