• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Государственная регистрация договора аренды

В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 г., а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. Подтверждают точку зрения судей и чиновники (Письмо Минфина России от 13 декабря 2005 г. N 03-03-04/1/424).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 14 января 2003 г. N 9523/02, напротив, рассмотрена ситуация, когда договор аренды был заключен на срок менее одного года. Суть дела состоит в следующем.

Московское производственное объединение "Смена" (далее - объединение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Венда" (далее - школа "Венда") (с учетом уточнения истцом предмета иска) о признании договора аренды от 17 сентября 2001 г. N 37 незаключенным и возложении на школу "Венда" обязанности освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв. м (базу отдыха).

Решением от 11 июля 2002 г. в иске было отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 17 сентября 2002 г. решение отменил, иск удовлетворил.

Как следует из материалов дела, объединение и школа "Венда" подписали договор от 17 сентября 2001 г. N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В п. 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17 сентября 2001 г. до 16 сентября 2002 г. В подписанном сторонами Приложении от 20 сентября 2001 г. N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений. В соответствии со ст. 655 ГК РФ объединение по акту сдачи-приемки от 20 сентября 2001 г. передало школе "Венда" указанные в договоре здания.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15 сентября 2002 г. включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.

Указанный в договоре срок аренды (с 17 сентября 2001 г. до 16 сентября 2002 г.) действует по 15 сентября 2002 г. включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтвержден материалами дела (объединение направило в адрес школы "Венда" Письмо от 22 апреля 2002 г. N 09-01-01/93, в котором прямо указало, что договор аренды заключен на срок менее одного года. В свою очередь, школа "Венда" при заключении этого договора считала срок его действия таким же). Поэтому ни одна из сторон не обращалась в соответствующий орган за государственной регистрацией договора.

Кроме того, школа "Венда" во исполнение условий договора перечислила объединению сумму выкупа (1 150 000 руб.) платежными поручениями от 03 апреля 2002 г. N 57, от 05 апреля 2002 г. N 59, от 08 апреля 2002 г. N 60. Указанная сумма была возвращена объединением, но школа перечислила сумму на депозитный счет нотариальной конторы (платежное поручение от 20 августа 2002 г. N 151).

Учитывая изложенное Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил отменить Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, а решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2002 г. оставить в силе.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются на договор субаренды.

Пример. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.