• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Досрочное расторжение договора аренды

Пример. Отделение железной дороги (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.

Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу ч. 2 ст. 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в ч. 1 данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на ч. 2 ст. 619 ГК РФ и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при заключении договора не выразили.

Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

Часть 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что ч. 1 данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ, а не только к пп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Договором также может быть предусмотрена возможность его досрочного расторжения в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок.

Пример. Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям. В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.