• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Права и обязанности арендодателя

Правовым основанием использования вещно-правовых способов защиты для владельцев, не являющихся собственниками, служит ст. 305 ГК РФ. Причем данная статья предоставляет защиту титульному владельцу также и против собственника.

Учитывая предписания ст. 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника-арендодателя?

Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке ст. 301 ГК РФ.

Пример. Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнего собственником. Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании объекта аренды.

Указанный спор не был разрешен арбитражным судом по существу вследствие состоявшегося примирения сторон. Тем не менее сама постановка вопроса заслуживает внимания и нуждается в более пристальном рассмотрении.

Договор аренды в соответствии с формулировкой ст. 606 ГК РФ является договором синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности. Так, праву арендатора требовать предоставления имущества (объекта аренды) во временное владение и пользование корреспондирует обязанность заплатить арендодателю за это имущество. Соответственно, арендодатель имеет право требовать от арендатора оплаты, но обязан предоставить имущество.

Таким образом, договор аренды представляет собой взаимосвязь двух обязательств: а) обязательства по предоставлению вещи (где арендатор - кредитор, а арендодатель - должник); б) обязательства по оплате за предоставленный объект аренды (где арендатор - должник, а арендодатель - кредитор).

Сторонники виндикации указывают, что в силу ст. 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна - передать (предоставить) объект аренды. После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу ст. 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи.

Обязательственный иск может быть предъявлен при нарушении обязательства и направлен на исполнение его в натуре либо на получение компенсации. Объектом обязательства выступает действие определенного лица: "dare, facere, praestare". Обязательственный иск, таким образом, направлен на возложение на определенное лицо обязанности передать, сделать, обеспечить. Напротив, на основании вещного иска нельзя требовать действий, направленных на возникновение новых прав истца (т.е. динамики гражданских прав), а можно лишь восстановить права нарушенные. Когда арендодатель передал вещь арендатору, между сторонами обязательства по передаче вещи уже не существует. На арендодателе после заключения договора лежала обязанность передать вещь во владение арендатора. После того как вещь была передана, эта обязанность арендодателя прекратилась ее исполнением.

Поскольку обязательство, связывающее арендодателя с арендатором, прекратилось надлежащим исполнением, прекращается и личная связь между указанными лицами.

В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет являться ст. 305 ГК РФ.

Передав объект аренды, арендодатель только исполнит свою обязанность, предусмотренную конструкцией договора аренды. Исполнение этой обязанности не может прекратить возникшего арендного обязательства.

На арендаторе лежит обязанность возвратить вещь. Именно исполнение обязанности по возврату вещи (в надлежащем состоянии и в указанный в договоре срок) способно прекратить арендное обязательство. Таким образом, арендное правоотношение (а следовательно, и обязательственная связь) сохраняется до момента возврата вещи, являющейся объектом аренды, во владение арендодателя.

Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора?

При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель. Арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.

Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу.

Из представленных в гл. 34 ГК РФ способов защиты, носящих специальный характер, наиболее адекватно предписание п. 3 ст. 611, допускающее возможность истребовать у арендодателя непредоставленное имущество.