• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Аренда зданий и сооружений

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

При заключении договоров аренды нежилых помещений для арендодателя более удобно, чтобы арендатор производил ему возмещение коммунальных расходов отдельно от арендной платы без заключения арендатором самостоятельных договоров с коммунальными службами и энергоснабжающими организациями. В некоторых случаях в таком же порядке осуществляется оплата услуг телефонной связи, пожарной и сторожевой охраны здания. Однако при оплате в виде возмещения неизбежны проблемы с исчислением налога на прибыль и НДС как у арендодателя, так и у арендатора.

Во избежание указанных нежелательных последствий нередко рекомендуется считать деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг арендатору посреднической. В связи с этим в договор аренды могут быть включены положения, характерные для посреднических договоров, в частности договоров поручения, комиссии, агентирования. К ним, в частности, относится обязательство арендодателя по обеспечению арендатора коммунальными и другими сопутствующими договору аренды услугами, приобретаемыми от имени арендодателя, но за счет и по поручению арендаторов.

В других случаях арендатор поручает арендодателю от своего имени, но за счет арендатора производить оплату коммунальных расходов.

Однако составление таких "комплексных" или "смешанных" договоров следует признать неправомерным, несмотря на то что принцип свободы договоров и право заключать смешанные договоры закреплено в ГК РФ.

Коммунальными являются расходы по оплате сторонним организациям услуг, связанных с обеспечением нормальной эксплуатации зданий и сооружений. К таким услугам относятся электроснабжение, водоснабжение, канализация, снабжение теплом, уборка и вывоз мусора и др.

Договоры с коммунальными службами и энергоснабжающими организациями заключаются собственниками зданий или лицами, которым эти здания переданы в оперативное управление или ведение. Такие договоры имеют длительный срок действия и распространяются на все здание, независимо от количества помещений и, соответственно, арендаторов, использующих эти помещения.

Таким образом, правоотношения по этим договорам устанавливаются между арендодателем и коммунальными службами. Трудно представить ситуацию, что арендодатель в каждом случае заключения договора аренды на отдельные помещения в здании будет перезаключать и договоры с коммунальными службами, т.е. правоотношения, связанные с обеспечением здания теплом, водой и другими услугами, как были, так и останутся у арендодателя в том же объеме, в котором были до заключения договора аренды с конкретным арендатором.

Согласно ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершать одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. Для того чтобы имел место договор комиссии, необходимо наличие факта совершения комиссионером хотя бы одной сделки. Сделками в соответствии со ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.